1種高度、2種高度、3種高度とは?【3階建て・初心者向け】

土地探しをしていて、1種高度、2種高度、3種高度という言葉を目にしたことがありますか?

これ、3階建てを建てるときにはとても大切な情報です!

土地の制限は、調べ出すときりがなく、また複雑です。今日は、土地探しをした経験から、「これだけ知っていれば問題なかったよ!」という基本的な情報をご紹介します。

この記事を読むと……
  • 高度地区とは何かが学べます
  • 1種・2種・3種高度の違いがわかります
  • 3階建てに向いている地区がわかります
  • 自分たちに向いている高度地区がどこだかわかります
目次

高度地区とは?

高度地区においては、建物の高さに制限が出ます。これは、隣の家の日当たりが悪くならないようにすることが目的です。

高度地区:一定のななめのラインを超える部分に、家を建ててはいけない

この「一定のななめのライン」は、北側の土地との境界線から伸びてきます。ななめのラインの角度やスタートラインは、1種か2種か3種かで変わります。「北側斜線規制」と呼ばれるものです。

ちなみに、絶対高さ規制というものもありますが、個人の3階建てでは、あまり気にしなくてよいです。

絶対高さ規制:第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域において、建物の高さは、10メートル(または12メートル)を超えてはならない

3階建てを建てるときに「絶対高さ規制」が問題になることは、あまりありません。なぜなら、3階建ての高さは約10メートルであるため、絶対高さ10メートルは、簡単にクリアできるからです。(高天井が実現できないなどの問題はでてきます)

1種、2種、3種高度地区の違い

それでは、1種、2種、3種高度地区は、何が違うのでしょうか?

下の図をご覧ください

画像に alt 属性が指定されていません。ファイル名: kodochiku-1024x660.png

出典:東京都葛飾区HP

画像は葛飾区のものですが、東京都の基準なので、都内であれば同じです。

各高度地区で何階建てが建つかを、ざっくり表にしました。(実際には、道路の広さや方角により多少変わります)

  • 1種高度:地上2階建て
  • 2種高度:制限が多いが、なんとか3階建てが建つ
  • 3種高度:地上3階建て(5階建てが建つ可能性あり)

1種高度

1種高度地区は、もっとも規制が厳しい地域です。

第1種高度地区で地上3階建てを建てるのは、広い土地でなければかなり難しいです。ですから、第一種高度地区で階数を増やしたい場合、半地下や地下を検討します。

地下になると、土の処理などで費用が跳ねあがります

2種高度

第1種と第2種の北側斜線は、北側にある土地との境界線(隣地境界線から)上に5m行ったところから、ななめに伸びてきます。第1種と第2種では、この斜線の角度が違います

第2種高度であれば、多くの場合、3階建てを建てることができます。ただし、天井が斜めになったり、3階の床面積が狭くなったりします。

こんな感じです。右側にある急な屋根が、斜線規制の影響によるものです。

画像に alt 属性が指定されていません。ファイル名: yut_sct1_img1.jpg

引用元:住友林業Proudio

3階部分がどのくらい削られてしまうかは、方角や間口、前面道路の幅で変わってきます。

有利な土地
  • 真北向きの土地
  • 真北向きで前面道路が広ければ最高
不利な土地
  • 角地(特に東南)
  • 真北・真南以外の細長い土地

2種高度地域の天井高や、土地選びのポイントについては、以下で詳しく解説しています。

また、2種高度地区に建つ3階建ては、天井高や床面積を確保するために、床下の高さが10センチになったりすることもあります。そうすると、床下点検口から家の状態をチェックすることができませんので、メンテナンスがしにくくなります。

3種高度

一方、3種高度の場合、ななめの線が10mのところから始まっているので、3階建てであれば問題なく建てられます。

マックスの高さは20メートルなので、3種高度エリアに高層ビルが建つことはありません。ただし、広い土地の場合、斜線規制をうまくかわしながら、低層マンションなどが建つ可能性はあります。

また、前面道路が狭い場合にも高さの制限がかかります。

ある程度の日当たりは確保されますね

1種、2種、3種、どこがおすすめ?

それでは、3階建てを建てるときには、1種高度・2種高度・3種高度のどれがいいのでしょうか?

これは、価値観によって変わります。

1種高度がおすすめの人

1種高度がおすすめの人
  • 予算が潤沢
  • 2階建てOK(または地下階OK)
  • 周囲の家と比べない強い心
  • 住環境を重視

1種高度エリアは、高級住宅地のような雰囲気のところが多いです。厳しい高さ規制があるため、町全体も明るく、家同士の間隔も広いです。もしかすると、周りの家は2階建てが多いかもしれません。周囲の家と比較して見劣りしてしまう可能性もありますので、気になる方は近隣を散歩して下調べしておきましょう。

1種高度エリアは、予算が潤沢にあり、住環境にこだわりたいと考える方におすすめです。

また、地下階を作る場合、施工できる工務店やハウスメーカーが限られるので、注意が必要です。

2種高度がおすすめの人

2種高度がおすすめの人
  • 住環境も大事
  • 明るさは確保したい
  • 地上3階建てがよい
  • 工務店で建てる

2種高度エリアは、閑静な住宅地。高さの規制が厳しいので、町全体に光が届きます。そのため、町全体が明るい印象です。また、建つ家には制限が出ますが、北側斜線規制のおかげで、3階以上の南面から、間違いなく光が入ります。

注意点としては、天井高に制限が出やすいこと。天井高は2200~2300あたりに収まることが多い印象です。

ハウスメーカーでは天井高2400のことが多いので、少し低めです

以下の記事では、「2種高度がいいけど、天井高が心配」という方にむけて、あの手この手で天井高を実現する方法をご紹介しています。

2種高度地域は、住宅密集地でも明るさを確保したいという方や、地上3階でも街の雰囲気を重視する方におすすめです

ただし、ハウスメーカーによっては、天井高や床下の高さなどの規定により、うまく家が建たないこともあります。建築会社選びには多少の制限が出るかもしれません。

3種高度がおすすめの人

3種高度がおすすめの人
  • 広さや天井高を確保したい
  • 性能重視
  • ハウスメーカーで建てたい

一方、3種高度地区には、高めの建物が建ち並びます。道路斜線規制はあるものの、2種高度地区と比べると、町全体に影が増えるかもしれません。特に、前面道路が狭い場合には、少し暗い印象になってしまうこともあります。実際にその場に行ってみて、通りの雰囲気を見ておくとよいですね。

ただし、前面道路が狭い場合には、容積率が制限されますので、「裏道のように暗い」ということはありません

3種高度のメリットは、3階部分の床面積を確保しやすいことです。限られた土地面積で3階建てを建てるとき、3種高度だと希望の間取りを実現しやすいですよ。

また、天井高や床下の高さを確保することができるので、住宅性能やメンテナンス性を重視する方も、3種高度がおすすめです。2種高度と比べ、制限が少ないので、ハウスメーカーでも家が建てやすいです。

まとめ

今回は、高度地区とその特徴についてご紹介しました。

希望の暮らしが実現できる土地を選びましょう!

都内の土地探しは、本当に大変です。我が家の場合、エリア限定だったこともあり、2種高度も3種高度も、どちらでもOKで探していました。我が家の土地探し遍歴はこちらからお読みいただけます。

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