【土地探しブログ】都内ではどんな宅地が売られている?【1年半の学びを公開!】

こんにちは!今日は、我が家がこれまで申し込んできた土地のプロフィールや、交渉の経過などをご紹介します。

本格的に探して1年半、いろいろな土地を目にしてきました

この記事を読むと、こんなことがわかります!
  • 都内にはどんな土地が売り出されているのか
  • 実際にあった、土地探しの注意ポイント

土地探しは情報戦。これから土地探しをするうえで、私たちの経験がみなさんの役に立てばうれしいです。

それでは、土地探しに1年半かかった我が家の土地探し遍歴をご紹介します。

目次

我が家の土地の条件

まず、改めて我が家の土地探しの条件をご紹介します。

土地の希望条件
  • 70平米前後
  • 今の小学校に徒歩で通える場所(学区外でもOK)
  • 間口広め
  • できれば建築条件なし

エリア・価格・広さの3拍子そろった土地が、そもそも少なかったです……

土地候補A

実は、土地探しをはじめて割とすぐ、候補地に出会いました。

土地Aのプロフィール
  • 70平米くらい
  • 旗竿地の手前側
  • 当初の売り出し価格から値下げ済み
  • 周辺の同価格帯の土地に比べて、間口が広め

ここなら予算内で、希望の家が建ちそう! ということで前向きに検討を始めましたが、ここでひとつ問題が。

土地に行くまでに、すごく細い道があったのです。

現在、私道は4m以上の広さを確保する必要がありますが、その規制以前に建てられたお宅があり、塀が道路にせり出している状況。しかも曲がり角で、心なしか塀が傾いていました。

車をこすりそうで不安……

土地を探し始めたばかりということもあり、まだ周辺の土地の状況を十分に理解できていませんでした。そのため、この土地が果たして本当に我が家にとってベストなのかわからず、なかなか決断できませんでした。

そうこうしているうちに、他の人が申し込んでしまいました。不動産仲介さんから聞いて、あわてて、我が家も2番手で申し込みを入れたのですが……。

残念ながら、交渉権は回ってきませんでした

その後土地探しをしていて気がついたのですが、細い道、多いです

大通りには戸建ては立ちにくいので、戸建てエリアは必然的に奥まった地域です。どうしても、道は細くなります。周辺に車が停まっていたので、練習すればちゃんと車を停められただろうなと思うのですが、当時は決断できませんでした。

気に入ったらとりあえず申し込みをして、交渉権1番をとっておいても良かったのかもしれません。

  • 欲しい土地は申し込みをして、1番手になっておく
  • 戸建てエリアは、細い道が多い

土地候補B

最初の候補地がダメだったあと、土地探しは難航しました。最初に申し込みをした土地が我が家にとっての「基準」になったのですが、同じくらい良いと思える土地は、なかなか出てきませんでした。

こうなって初めてわかったことですが、立地、価格、広さ、間口と4拍子揃った土地はほとんどないのです。とくに間口が曲者でした。

今の土地は、昔よりも狭く切り分けられています。空き家を更地にして2区画で売る場合、基本的には縦に半分に区画分けをします。そのため、どうしても間口が狭くなってしまうのです。

前後に区画分けをし、後ろを旗竿にする場合もあります。ただその場合、旗竿地の価値が落ちてしまうため、手前の土地の値段が跳ねあがってしまうのです。

そんな中、候補にあがった候補地B。

土地Bのプロフィール
  • 70平米くらい
  • 閑静な住宅街
  • 私道
  • 袋小路のため割安
  • 周辺の同価格帯の土地に比べて、間口が広め

価格も予算内で、広さも十分。間口もある。工務店さんにも間取りを依頼して前向きに検討していました。ところが、私道部分の持主の1人が、掘削承諾書への押印を拒否

掘削承諾書とは?

土地を掘ることを認めてもらうための書類です。家を建てる場合には、水道管やガス管を引くために、前の道路を掘らないといけません。公道であれば問題はありませんが、私道の場合、勝手に人の土地を掘ることはできません。そのため、私道の持ち主に掘削の許可をもらわないといけないのです。

私道の持主には、いくつかパターンがあります。私道を使う人たちが共有で持っていたり、地域の地主が持っていたりします。

地主さんの場合には、掘削承諾書も1通でよいですが、複数人で持っている場合には要注意です。全員にハンコをもらうのは大変ですし、中には相続などで権利が移動していることもあります。新しい権利者が、掘削承諾書にハンコを押さない場合もありますし、金銭を要求されることもあります。

そもそも連絡がつかなかい、ということもあるようですよ

法的には、私道の所有者は土地の掘削を認めなければならないのですが、ご近所さんと関係が悪くなったり、工期が伸びてしまったりするのは避けたいところ。

この土地は、袋小路であったことと、土地の掘削承諾書がとれなかったために、申し込みを見送りました。

このあとの候補地Dでも、私道所有者のうち1名が押印を拒否。決して珍しい話ではありません。

ハンコを押さないのは、意地悪をしているとは限りません。「まだ見ぬ隣人に、好き勝手に道を掘り起こされたら困る」からであって「掘るなと言っているわけではない」ということが多いでしょう。実際に家を建てる際には、スムーズに進むこともあります。

  • 一番最初に申し込みをした土地が、その後の土地探しの基準になる
  • 間口の広い土地は希少
  • 私道は掘削承諾書がとれているかを確認!

土地候補C

土地候補Bからすぐ近くにあった候補Cの土地。

土地Bのプロフィール
  • 70平米足らず
  • 閑静な住宅街
  • 私道
  • 当初の売り出し価格のまま(割高)
  • 間口が広い

こちらも私道ですが、理解のある大地主さん単独の所有でした。「掘削承諾書」も取得済み!

土地の広さ自体は候補地A・Bよりも狭かったですが、形がよいので、希望する建物が建ちそうでした。間口が広く、横幅のある家が建つというのも、高ポイント。ネックは、価格です。

この土地は、それまで値下げがされていなかったので、思い切って、価格交渉をしました。しかし、残念ながら交渉決裂。

価値が落ちにくい都会の土地は、土地の買取業者が持っていることがあります。この土地の売主であった業者は、「土地で売れなければ建てて売る」というスタンスだったため、価格交渉が難しい土地だったのです

このような土地の場合、土地代金ではなく、仲介手数料でお値引きをしてもらうのが得策かもしれません。

  • 相手が「建てて売る」スタイルの場合、価格交渉は難航する
  • 仲介料が安くなる仲介会社で契約すると良い

土地候補D

土地候補Cが破断してすぐに出てきた、候補地D。我が家の希望にぴったりで、しかも激安だったため、我が家は飛びつきました。

土地Dのプロフィール
  • 70平米以上
  • 駅近
  • 私道
  • 間口が広い
  • 激安
  • 日当たり良好

古家つきであることと、私道であることがネックでしたが、あまりの安さに驚くレベル

「採掘承諾書がとれてなくてもいい」と思えるくらい、最高の土地でした

きっと、他で土地探しをしていた人にとってもそうだったのでしょう。申し込みが殺到したようです。

我が家は満額の一番手の予定でしたが、購入することはできませんでした。仲介業者いわく、同時期の複数の申し込みを「同時一番手」という扱いにしたようです。結果としては、土地買取業者が購入したものと思われます。

どうしてそんなことが分かったかというと、しばらくしてこの土地が再び市場にでてきたためです。

当初の価格の約1.25倍になっていました(しかも、隣家に少し切り分けて販売したのか、ちょっと狭くなっていたと思います)。

1.25倍ということは、元が5000万だったら、6250万。元が1億だったら1億2500万です。

我が家はハウスメーカーを通じてこの土地を知ったのですが、土地を一番根っこで抑えているのは仲介会社。ハウスメーカーは土地のプロではありませんし、間に他の人を入れることで、売買の実情が見えにくくなります。仲介会社と直接やり取りをすべきでした

事情がわかっていれば、少し価格を上乗せしてでも買ったのに!

実は上乗せの相談をしたのですが、ハウスメーカーさんに「不要です!」「価格合戦になってしまってよくない」と言われたため、上乗せはしなかったのです。

この土地を逃したのが、土地探しで一番の後悔ポイントです。

  • 相場より安いと感じていて、他にも申し込みした人がいる場合、価格を上乗せする!
  • ハウスメーカーの土地紹介は信用ならない。仲介会社と仲良くなっておく
  • 業者が購入した土地は、しばらくすると超高額になり、市場に出てくる

土地候補E

土地Eのプロフィール
  • 70平米
  • 非整形地
  • 角地
  • 間口が広い
  • 公道
  • 日当たり良好

運命を感じた土地Dを逃し、失望に暮れた我が家。

1番に満額で申し込んだのに、買えないなんて

そんな時に、候補になった土地候補E。ここは複数区画で販売されていて、最初に候補になったのは角地のEでした。ところが、Eはかなりの非整形地。そのため、ハウスメーカーで建てるのは難しそうだと判断し、設計事務所に間取り作成を依頼しました。

ところが設計事務所さんでも、角地ではなく、となりのやや狭いE´の土地を勧められました。ただ、E´は希望より狭かったため、仲介さんに相談して、区画の交渉を行ってもらいました。

結果は、ダメだったのですが、なんと、仲介さんのほうで、残りの区画を購入する人を募ってくれることになりました。

残念ながら見つからなかったのですが、柔軟に対応してくれる仲介さんに感動しました。

  • 売主が区画調整をしてくれる可能性もある
  • 売主が区画調整NGでも、仲介が2区画同時に購入者を見つければ、買える可能性もある

土地候補F

失望を重ねた結果、我が家の土地探し熱はかなりトーンダウン。土地探し活動は、毎日のSUUMOチェックくらいでした。

そのとき、候補に挙がってきた土地候補F。

土地Fのプロフィール
  • 70平米以上
  • 整形地
  • 間口が広い
  • 公道

この土地、実はすでに2度検討していたところ。1度目は、SUUMOに掲載されてから、あっという間に売れました。そのときはまだ古家が建っている状態でした。一部分だけ売ってもらえないか打診しましたが、撃沈。土地買取業者が購入し、一度は市場から消えました。

2度目は、お世話になっている仲介業者からの先行販売のご案内。業者が入ったことにより「更地引き渡し+区画分け」で販売されていました。

最初よりもかなり高額になっており、とても購入する気になれませんでした

それから数カ月。やがて土地はSUUMOに掲載され、その後、値引きされました。2回目の値引きで、ようやく我が家の予算で検討できるレベルに。最初に古家付きでSUUMOに掲載されてからここまで、約5カ月でした

この頃になると、土地はすでに更地で、塀も立ち、すぐにでも引き渡せそうな状態でした。他の区画はすべて売れていたので、業者も早めに売って、次の投資に回したかったのかもしれませんね。

この土地が、晴れて我が家の土地になりました!

ちなみに、値下げを2回したとはいえ、最初に市場に出てきたときよりも、だいぶ高いです。業者の利益はもちろんですが、登記費用、古家解体費用、塀の費用などもかかっているので、我が家は納得して買いました。

  • 先行販売がお買い得とは限らない!
  • 業者の土地でも、待っていると値下がりすることもある(ただし、建売メインの業者は値下がりしない)

都内の土地購入時のチェックポイント

実はここに記載したよりもはるかに多くの土地を見て回っていますが、今回は6カ所に絞ってお伝えしました。

ここまでのポイントをまとめます。たくさんありますが、1年半かけて集めた貴重な情報です!

  • 欲しい土地は申し込みをして、1番手になっておく
  • 戸建てエリアは、細い道が多い
  • 一番最初に申し込みをした土地が、その後の土地探しの基準になる
  • 間口の広い土地は希少
  • 私道は掘削承諾書がとれているかを確認!
  • 売主が「建てて売る」スタイルの業者の場合、価格交渉は難航する
  • 上記の場合、仲介料が安くなる仲介会社で契約すると良い
  • 相場より安いと感じていて、他にも申し込みした人がいる場合、価格を上乗せする!
  • ハウスメーカーの土地紹介は信用ならない。仲介会社と仲良くなっておく
  • 業者が購入した土地は、しばらくすると超高額になり、市場に出てくる
  • 売主が区画調整をしてくれる可能性もある
  • 売主が区画調整NGでも、仲介が2区画同時に購入者を見つければ、買える可能性もある
  • 先行販売や未公開物件がお買い得とは限らない!
  • 業者の土地でも、待っていると値下がりすることもある(ただし、建売メインの業者は値下がりしない)

買取業者が、かなり状況を複雑にしているみたい

「未公開物件がお得とは限らない」と声を大にして伝えたい

ここまでお読みいただき、ありがとうございました。このブログでは今後も、都内土地探しの体験談や、学びをお伝えしていきます。都内で土地探しをしている人は、ぜひ参考にしてくださいね。

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