売主の「売却理由」を知って、上手に交渉しよう!

こんにちは! このブログでは、都内23区で1年以上、土地を探し続けた我が家の経験をつづっています。

私たちは、何回も申し込みをして、何回もダメだった経験から、たくさんの不動産事情を知りました。今回は、その経験から、東京23区で売りに出される土地の傾向をご紹介します。

売主を知れば、交渉の方向性が見えてきます。また、どのような土地がでてくるかの指標にもなりますよ。

このブログを読むと、こんなことがわかります
  • 都内で土地を売り出すのはどんな人で、どんな事情があるのか
  • どのような土地が売りに出されるか
  • 土地による交渉のしやすさ

それでは、さっそく1つずつ見ていきましょう!

目次

高齢者が土地を整理

土地を探し始めた当初、一番多いのは相続だと聞きました。けれども、土地探しをしていると、相続になる前に、自ら土地を整理している方も多いという印象を受けました。

高齢者が土地を売り出す理由
  • 自分は高齢なので、施設に入ることにした
  • 息子と一緒に、マンションを購入して、そこで暮らす予定
  • 今は一人暮らしで、戸建では広すぎるので住み替える

息子と一緒に新しいマンションを購入して住むって、いいですよね。わたしもそんな老後を送りたいです

少し風向きが変わってきた感もありますが、ここ数年は金利が低く、土地や家が高く売れる土壌があったので、このような決断をする人も多かったのかもしれません。子どもたちに土地の整理という面倒をかけたくない、という人もいるかもしれませんね。

まだ住んでいる段階で、購入者を募ります。

高齢者が土地を整理したときに出てくる土地は、「古家付きの土地」です。

古い家は広いことも多いですが、土地の広さによって売れ行きが違います。

90平米くらいまでの土地→古家付きで売りに出された場合、希望の広さだった場合には狙い目です。

100平米超え→3階建てエリアの場合、買い取り業者が購入して、分割して再度売りに出されることが多いです。その場合、一括で売りに出された時よりも大幅に値上がりします。

広い土地の一部を購入したい場合、地域に強く、お客さんをたくさん抱えている不動産仲介会社に相談してみてください。その土地の購入を希望する方が多くいる場合、売主に掛け合って、更地にして売ってくれる可能性もあります。

旗竿地などの理由で建て替えられないときは、業者がフルリフォームして売り出したりもしています

転勤

転勤のため、家を手放すという方もいらっしゃいます。その場合には、次の生活がはじまっています。新しい生活の家賃と、購入した家のローンの支払いが重なることになります。そのため、売主は「できれば早めに手放したい」と思っている可能性が高いです。中には、海外に転居する方もいます。

こういった中古戸建てで売れ行きがよくない場合は、賃貸物件に変わることもありえます。

転勤の場合、土地が出てくるというよりも、築浅の中古戸建が出てきます。その場合には、土地ではなく、「中古戸建て」として市場に出てきます。築浅の中古戸建に業者が手を出することはあまりなく、売主→仲介→買主という取引が行われます。

転勤のときに出てくるのは、築浅の中古戸建てです

相続

不動産の情報通り、やはり多いようです。出てくる土地の傾向は、高齢者の方が土地を整理するときと同じです。

相続人たちで分け合う場合には、急いでいる可能性が高く、狙い目ではないでしょうか

相続が理由で売り出される土地は、「古家付きの土地」です。

土地買取業者

とても多く、また、買主にとっては、やっかいな存在です。

さまざまな事情で家を手放す方から、相場より安く土地を手に入れ、手入れをしたり分割をしたりして売りに出します。「相場より高い」というよりも、むしろ「彼らが高い相場を作り出している」という印象さえあります。

そうは言っても、広い土地を分割するのは、とても複雑で、素人にはできません。納得できる価格で、よい土地であれば検討する価値は十分にあります。

土地買取業者は商売でやっているので、必要以上の値下げはしません。ただし、会社なので、決算期であれば、価格交渉がしやすいですよ。また、彼らにとって土地は「商売品」なので、どんどん投資して、どんどん売りたいと考えています。売れ残った土地は、早くさばいて次に行きたいと考えています。

一度だけ見かけました。申し込みが入っては、ローン審査などでキャンセルを繰り返している、不運な土地……。見ているとわかるんです。SUUMOから消えて、2週間くらいで再掲載されるので。
最終的には、びっくりするほど安い価格で売れました。借入金返済などの事情もあるでしょうね。

業者が売り出している土地は、「更地」と「分割後の土地」です。

更地というだけでなく、区画が確定している場合には、塀まで整えてある場合もありますよ。

離婚

これはどこの地域でもありますよね。もちろん、23区でもあります。

理由が離婚の場合、売った金額を分け合うことも多く、「早く片付けたい」「早めに売りたい」ということも多いようです。ですから、相続ほどではないにしろ、価格交渉はしやすいと言えるでしょう。

ただし、離婚の場合、家はまだ築年数が浅く、きれいな状態のことも多いようです。その場合には、土地ではなく、「中古戸建て」として市場に出てきます。

離婚で出てくるのは、中古戸建てが多い

業者が手を付けることはあまりなく、売主→仲介→買主という取引が行われます。

寮・マンスリーマンションなどの解体

数は少ないですが、社員寮などが解体されて、土地として売りに出されることがあります。土地が広いので、一括で買ってくれるところが優先ですが、買い手がつかない場合には細分化して売られます。一時的にそのエリアの土地の供給が増えるのは、買主にとって大きなメリット。

マンスリーマンションなどのアパートは、近年、よく解体されているのかもしれません。土地探しをしていた1年半で複数見かけました。もともとアパートだったのなら、またアパートが建ってもおかしくないのですが、不思議と戸建て用の土地として、切り分けられていることが多いです。

時代の変化と共に、建築条件などが厳しくなり、アパートでは利回りが合わなくなってきたのでしょうか。それともファミリーに人気のエリアだから、戸建て用地のほうが高く売れるのでしょうか。(いずれも私の憶測で、根拠はありません。)

事情から考えると、交渉がしやすいということはあまりなさそうです。ただ、最後の1区画であれば、価格交渉ができる可能性がぐっとあがりますよ! 早く売ってすっきりしたいはずですし、他の区画で利益がでていれば、トータルで見て、売主には利益が出ていますから。

というわけで、社宅やアパートの解体のときに出てくるのは、「複数の更地」です。

広さの希望が合わなくても、あきらめないで!売り出したばかりのタイミングであれば、区画調整をお願いできることもありますよ

まとめ

都内で土地が出てくる理由を6つ、ご紹介しました。

売却理由物件タイプ交渉のしやすさ
高齢者が土地を整理古家付き土地
離婚中古戸建て
転勤(海外含む)築浅中古戸建て/賃貸
相続古家付き土地
土地買取業者更地(複数区画のこともある)場合による
寮などの解体更地(複数区画)場合による

ちなみに、我が家が買った土地の売主は、土地買取業者でした

売主にも、さまざまな背景がありますね。候補の土地が出てきたら、不動産屋さんに、売主の状況をきいてみましょう! 交渉のしやすさが見えてくるかもしれませんよ。

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