【建築条件付き土地】条件を外すのにかかった費用【実例公開】

我が家も、建築条件付きの土地をいくつか検討し、交渉をしたことも複数ありました。

結論から言うと、「建築条件」は、外せることもありますし、外せないこともあります。
また、外せる場合の追加費用は、私の経験だと約100万円です。

今回は、都内で土地探しをしていた実体験をもとに、「建築条件付き」が外せた事例と外せなかった事例をご紹介します。

「建築条件付きの土地」とは？

建築条件付きの土地は、建物を建てる建築会社がすでに決まっている土地のことです。

建築会社はどこ？

では、どんな建築会社が建てるのかと言うと、たとえばこんな場合があります。

大手ハウスメーカーや高級路線の工務店の場合、SUUMOに「建物はハウスメーカーAで！」「人気の〇〇工務店！」などと記載されています。

ですから、SUUMOに建築会社の記載がない場合、ブランド力の低い地元工務店の場合が多いです。建売などを建てている工務店だと思ってください。

もちろん、そのような会社が悪いと言っているわけではありません。広告にお金をかけていないので、コスパ良く、短期で建ててくれます。

建築条件付きの土地、土地だけ買える？

建築条件付きの土地は、土地だけで購入できる場合もあるし、購入できない場合もあります。

以下に、土地だけで買える可能性のあるケースの見分け方をご紹介します。

建築条件つき土地は安いのか？

インターネットでは、「建築条件付きは安い」とありますが、必ずしもそうとは言い切れないというのが、毎日SUUMOを見ていた私たちの感想です。

正確に言うならば、「建築条件付きは、不動産会社の利鞘が多い」ということです。

私が見てきた土地の流れは、こうです。

その後は、建築条件を付けてみたり、外してみたり、土地を分割してみたり。いろいろな戦略で売ろうとしている印象です。

「建築条件つき」は「値下げの余力がある」のは間違いなさそうですが、安いとは限りません。

同じ土地が、「建築条件あり」「建築条件なし」「新築戸建て」の3パターンで売り出されていることもあります。

次の章からは、私たちの体験ををご紹介します。

建築条件を外せなかった土地A

土地Aの売主は、土地買取業者です。

土地Aは未公開で買い手がつかず、その後は、長らく「建築条件なし」で市場に出ていました。

この土地は、更地になったタイミングで「建築条件あり」に変更になりました。

一方、我が家の土地探しは難航していました。更地になった現地を見て、「やっぱりいいかも！」と思ってしまった我々。

ちなみに、このタイミングでは、元の高価格のまま

交渉しましたが、「A工務店に、建てさせてあげたいんだよね」と断られてしまいました。系列や顔なじみの工務店に仕事を回すことで、土地業者にも利益が入るようです。「値下げなら可能」とのことでした。値下げ幅は100万。

ちなみに、一定期間「建築条件付き」で売り出していましたが、売れませんでした。その後、家が完成し、「建売」として売り出されました

建築条件を外せた土地B

土地Bの売主も、土地買取業者。

土地Bも、未公開を経てからSUUMOに掲載されました。それからしばらくは、「建築条件なし」で販売。その後、価格改定があり、さらに再値下げされました。

この土地は、さまざまな方向から買手を募るため、「建築条件あり」や「建築条件なし」、「土地2分割」「分割ナシ」など、いろいろな切り口でSUUMOに掲載されていました。

我が家が打診したところ、「建築条件なしならば、追加で100万」「契約前に建築条件ありで申し込みが入ったら、そちらを優先する」とのことでした。

「建築条件ご相談ください！」

SUUMOを見ていると、このような文言に出会うことがあります。

もちろん、このような土地では建築条件を外すことが可能です。このような土地にアプローチしたことがないので実際に何万円払うかはわかりません。ただ、これまでの経験上、+100万なら妥当な金額だと思います。

50万円の上乗せなら、安めだと言っていいでしょう。逆に200万円だと、ちょっと高いかなという印象です。

建築条件をはずしたいなら、相場は100万前後？

以上の経験から、「建築条件付き」の土地でも、「建築条件が外せる場合がある」ことは間違いありません。

建築条件を外したいなら、気を付けるべきは以下の2つです。

• タイミングによっては外せない
• 値上げの可能性あり
• 売主が誰か

建築条件を外す「タイミング」

建築条件つきの土地は、時間がたつと「建売」になる可能性もあります。

それでは、いつまでなら建築条件を外せるのでしょうか？

どうやら、系列や懇意の工務店に話を回した時点で、建築条件は外しにくくなるようです。そこから、図面などが出来上がってくると、もう建築条件を外すのは絶望的だと言えます。

ですから、もし建築条件を外したいなら、早めの行動が吉です。

建築条件を外す「相場」は？

上記2ケースという少ない事例ではありますが、建築条件を外すのにかかる金額は、約100万くらいのことが多いのかもしれません。

インターネットを見ると、「土地価格の1割」などと書かれていることもありますが、都内では違いそうです。

都内の土地は8000万円、1億というものも多いです。建築条件を外すのに、さすがに1000万円もかかりません。

そもそも「建築条件」は「建物」の話なので、土地価格に連動するというのは、おかしい気がします。「上に何万円の建物が建つか」がキモではないでしょうか。

売主は誰か

建築条件がついているということは、おそらく土地の売主は個人ではありません。

• ハウスメーカー
• 土地買取業者（不動産業者）

などの場合が多いと思います。「建築条件付き」は建物で利益を見込んでいます。ですから、建物が高ければ、値上げ幅も大きくなることが想定されます。

ご紹介した土地はどちらも、土地買取業者が持っていたものでした。都内狭小地の場合、ハウスメーカーが土地を持っている可能性はかなり低いです。

まとめ

今回は、地価の高い3階建てエリアにおいて、「建築条件を外せるか」「いくらで外せるか」を実体験をもとにご紹介しました。

土地探し中の方の参考になればうれしいです。

1年半以上土地を探して感じたのは、土地探しは情報戦だということと、そうはいっても最後はご縁だということです。土地探し中の方には、以下の記事もおすすめです。