【見落とし注意!】3階建て建売のチェックポイント【7選】

都内で一軒家に住もうと思うと、建売住宅という選択肢も検討にのぼるかもしれません。建売住宅の魅力は、こんなところ。

  • 買ってすぐ住める!
  • 家賃とローンの2重支払い期間が短い
  • 注文住宅よりお買い得
  • 価格が明確で、資金計画が立てやすい
  • 実物を見てから買える

都内では、家賃も高いですし、地価が高い分、ローンも高くなりがちです。建売住宅は、建物の価格が安めというだけでなく、家賃とローンの二重支払いの期間が短いため、結果的にかなりコスパの良い買い物だと思います

世の中に出回っている建売のチェックリストは、そのほとんどが2階建て向け。

3階建てには、2階建てとは違うチェックポイントもあります!

今回は、3階建て建売住宅のチェックポイントをご紹介します。

目次

建売にもいろいろある!

3階建ての建売というと、似たような外観の細長い建物が3棟並んだようなものを想像しますが、実はいろいろあります。

高級路線の建売は、「分譲」という名で売り出されます

今回は、上記のような建売すべてにおいて、確認しておくべき項目をお伝えします。

チェックポイント1:駐車場のサイズ

3階建てだと駐車場のスペースが限られるため、しっかりと確認しないと愛車が入らないという可能性もあります。奥行と幅はもちろん、天井高もしっかりと確認しておきましょう。

駐車のチェックポイント
  • 愛車のサイズ
  • 天井高・幅・奥行きの確認
  • 乗り降りスペースがとれるか
  • 前面道路の広さ
  • 家に至るまでのルート(道の幅)
  • 時間規制(通学路など)

また、前面道路が狭い場合には、入出庫に問題がないかも要確認です。家に至るまでの道も確認しましょう。

道を歩いていると、絶対に車が入らない道なのに、駐車場らしきスペースが設けられている建売もありますよ……。自転車用かな?

「駐車場があるから軽自動車なら大丈夫そう!」と思っても、自転車用だったり、物置だったりする可能性もありますので、必ずサイズを測りましょう!

チェックポイント2:日当たり

日当たりについては、実際の建物が見られるので、大きな問題はないように思えます。しかし、注意すべきは季節です。

特に太陽高度の高い夏に内見をした場合、冬は思ったより暗い可能性もあります。

また、現状の建物のほかに、高度地区も確認しておきましょう。

高度地区には3種類ある
  • 1種高度地区
  • 2種高度地区
  • 3種高度地区

1種がもっとも高さの制限が厳しく、3種は高さ制限が比較的緩い地区です。

1種高度地区に3階建ての建売が建つことは考えられませんので、3階建ての建売が建っているとしたら、以下のどれかに相当します。

3階建てが建つ地区
  • 2種高度地区
  • 3種高度地区

2種高度地区の場合、規制によりかならず南側の家の北側が削られますので、ある程度の日当たりは確保されます。

2種高度地域なら、将来的にも日当たりは確保される!

3種高度の場合、空き地や駐車場、古い家がある場合は、将来的にどんな建物が建つ可能性があるか、不動産屋さんによく確認しましょう

1種、2種、3種高度地区ではない場合、となりに高層マンションが建ってしまう可能性もあります。戸建てには適していないエリアの可能性がありますので、不動産屋さんとしっかり確認しましょう。

高度地区について、より詳しく解説した記事はこちらです。

チェックポイント3:床下の高さ

都内3階建てでは、床下の高さを確保していない建物も多くあります

床下部分が少ないと、家の不具合があったときに、床下に入って修理をすることができません。そのため、修理費が高くなったり、施工ミスを見つけにくかったりします。

ですが、床下部分がないからといって、悪いとも言い切れません。2種高度に建つ3階建てでは、天井高を確保するためにやむを得ない選択肢であることもあります。

床下の高さと、その理由をしっかりと確認しましょう。

チェックポイント4:耐震性能

チェックポイント4:耐震性能

耐震性・断熱性・機密性は、家の品質に直結するとても重要な部分です。

耐震性能は1~3まであり、3がもっとも地震に強くなります。

耐震性能1は、震度6、7の地震で倒壊しない程度の耐震性(損傷は起こるかもしれません)。災害時の避難先に指定される学校などは、耐震性能2以上が義務付けられています

大手ハウスメーカーの一戸建てでは耐震性能3が標準になっていることが多いです。一方、マンションは耐震性能1のことが多いです。

どの程度の耐震性能が必要か、あらかじめ家族で話しあっておくと安心ですね。

我が家は、「耐震性能2」以上欲しいと考えています

また、中古住宅を買う人にとっては、「耐震性能」はもっとも重要なチェックポイントのひとつになります。いつか売りに出す可能性がある場合は、特に重視したいポイントです

チェックポイント5:断熱性

断熱等級は、国の基準で1~7まであります。

等級7暖冷房にかかる一次エネルギー消費量をおおむね40%削減可能。
等級6暖冷房にかかる一次エネルギー消費量をおおむね30%削減可能。
等級5断熱性能等級より上位の「ZEH基準」相当が断熱性能等級5になる。断熱材や窓ガラスなどは、断熱性能等級4以上に高いレベルの断熱が必要。
等級41999年制定。「次世代省エネ基準」といわれ、壁や添乗だけでなく、開口部(窓や玄関ドア)なども断熱が必要。
等級31992年制定。通称「新省エネ基準」といわれ、一定レベルの省エネ性能を確保。
等級21980年制定。かなり以前の基準なので省エネのレベルは高くない。
等級1上記以外
参照:UPHOUSING

日本の家屋の断熱性能は、諸外国に比べて劣っていると言われます。建売住宅では「断熱等級4」あたりが採用されていることが多いと思いますが、これは20年以上前に制定された基準です。

「断熱等級4」では、「寒い」と感じる方が多いようです。

しかし、2022年3月までは、「断熱等級4」が最高等級でした。そのため、「ほんの2年前まで最高等級だったから、じゅうぶん温かい」という営業トークをされるかもしれません

寒いかどうかは体感なので、なんとでも言えてしまいますね

大手ハウスメーカーでは、断熱等級5が採用され始めていますので、今後は断熱等級5が目安になってくるでしょう

そうは言っても、何事もコストとのバランスです。「多少寒くても、着こめばいい!」「実家の古い家に比べたらはるかに快適」という考え方も、ありますからね。

ちなみに、6や7は「断熱性にこだわった人」が建てるイメージです

チェックポイント6:気密性

断熱性があっても、気密性がないと、隙間風のある寒い家になってしまいます。

ところが、気密性というのは、設計よりも施工の問題なので、完成後に検査をしないとわかりません。ですから、気密性までしっかりと確認したい場合には、ホームインスペクションなどを入れて検査をするのが一番です

ホームインスペクションをする場合、気密性だけでなく、施工ミス、傷、床下などをしっかりと確認してくれて、必要な場合には、補修を要求してくれます。

素人とは、知識量が違います

大きな買い物ですので、ホームインスペクションを入れるのがもっとも安心できます。

ホームインスペクターの会社にお願いしてもよいですし、ココナラなどで個人でサービスを提供している方もいます。

安く抑えるなら、ココナラが良いと思います

チェックポイント7:近隣住民

近隣トラブルは、できれば避けたい

と思っていますか? 私は、重大な近隣トラブルは絶対にさけたいと思っています

実は、親しい知人が借りた家は、お隣が反社会的勢力の方でした。同じ年ごろの子どもがいたため、「怪我をさせたら大変」と、すぐに引っ越しました

一生懸命働いて買った家。そんなことになったら、悔やんでも悔やみきれないと思いませんか? このような事態は、事前に調査しておくだけで防げます。

そうは言っても、自分で確認するのが難しいのが難点です。トナリスクなど専門の会社がありますので、こういったところに頼んでみるのも手です。近隣住民に聞き込みを行ってくれます。

追加:土地の権利

土地の権利には、2種類あります。

土地の権利
  • 所有権
  • 借地権

借地権付きの土地に、建売が建っていることもあります。

借地権のメリット・デメリット
  • 土地価格が安い
  • 固定資産税・都市計画税がかからない
  • 売れにくい
  • 毎月の借地料がかかる
  • 期間満了後は更地にして地主に返還する

SUUMOなどで土地価格を調べると、借地権付きの土地の相場を確認することができます。

家を買ったら、SUUMOのアンケートに回答するだけで5000円もらえる!

家を買ったら、最後にぜひともやっておきたいことがあります。

それは、SUUMOのアンケートです!

アンケートに答えるだけで5000円もらえる!

家の購入、引っ越しでお金のかかる時期ですが、5000円あれば、新居に置くおしゃれなインテリア小物などが買えます。

  • おしゃれなおうちの洗面台にある「aesop」のハンドソープ
  • キッチンバックセットに飾りたいコーヒーメーカー
  • 玄関や飾り棚に置くインテリア小物

アンケートは、購入者の声を集めるためのものなので、その後の営業などもありません

まとめ

建売住宅を購入するときは、間取りやキッチン、外観など目に見える部分だけでなく、性能などの目に見えない部分にもこだわりたいですね。

また、近隣への聞き込みをやっておくだけで、防げる問題もあります。

もし、何らかの事情で中古で売りに出す場合には、環境面と性能面が重要です。中古戸建てではリフォームを入れることが多いですが、断熱性や耐震性能などは、リフォームしづらい部分ですし、周辺環境は変えられないからです。

3階建ては敬遠されがちですが、いいところもいっぱいありますよ! 以下の記事では、我が家が考える3階建て狭小住宅のメリットをご紹介しています。

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