土地探しをしていて、1種高度、2種高度、3種高度という言葉を目にしたことがありますか？
これ、3階建てを建てるときにはとても大切な情報です！
土地の制限は、調べ出すときりがなく、また複雑です。今日は、土地探しをした経験から、「これだけ知っていれば問題なかったよ！」という基本的な情報をご紹介します。
- 高度地区とは何かが学べます
- 1種・2種・3種高度の違いがわかります
- 3階建てに向いている地区がわかります
- 自分たちに向いている高度地区がどこだかわかります
高度地区とは？
高度地区においては、建物の高さに制限が出ます。これは、隣の家の日当たりが悪くならないようにすることが目的です。
この「一定のななめのライン」は、北側の土地との境界線や、道路の反対側から伸びてきます。
この超えてはいけない「ななめのライン」は北側斜線規制や道路斜線規制と呼ばれています
絶対高さ規制は気にしなくていい
ちなみに、絶対高さ規制というものもありますが、個人の3階建てでは、あまり気にしなくてよいです
3階建てを建てるときに「絶対高さ規制」が問題になることは、あまりありません。
なぜなら、3階建ての高さは約10メートルであるため、絶対高さ10メートルは、簡単にクリアできるからです。（高天井が実現できないなどの問題はでてきます）
1種、2種、3種高度地区の違い
それでは、1種、2種、3種高度地区は、何が違うのでしょうか？
下の図をご覧ください
出典：東京都葛飾区HP
画像は葛飾区のものですが、東京都の基準なので、都内であれば同じです。
第一種がいちばん制限が厳しいにゃ！
高さ制限はもちろんですが、それぞれの高度地区でその他にも特徴がありますよ
各高度地区で何階建てが建つかは、ざっくり以下のようなイメージです。（実際には、道路の広さや方角により多少変わります）
- 1種高度：地上2階建て
- 2種高度：制限が多いが、なんとか3階建てが建つ
- 3種高度：地上3階建て（5階建てが建つ可能性あり）
1種高度
第1種高度地区で地上3階建てを建てるのは、広い土地でなければかなり難しいです。ですから、第一種高度地区で階数を増やしたい場合、半地下や地下を検討します。
地下になると、土の処理などで費用が跳ねあがります
2種高度
第1種と第2種の北側斜線は、北側にある土地との境界線（隣地境界線から）上に5m行ったところから、ななめに伸びてきます。第1種と第2種では、この斜線の角度が違います。
第2種高度であれば、多くの場合、3階建てを建てることができます。ただし、天井が斜めになったり、3階の床面積が狭くなったりします。
こんな感じです。右側にある急な屋根が、斜線規制の影響によるものです
引用元：住友林業Proudio
3階部分がどのくらい削られてしまうかは、方角や間口、前面道路の幅で変わってきます。
- 真北向きの土地
- 北東・北西向きの土地
- 真北向きで前面道路が広ければ最高
- 角地（特に東南）
- 真北・真南以外の細長い土地
2種高度地域の天井高や、土地選びのポイントについては、以下で詳しく解説しています。
また、2種高度地区に建つ3階建ては、天井高や床面積を確保するために、床下の高さが10センチになったりすることもあります。そうすると、床下点検口から家の状態をチェックすることができませんので、メンテナンスがしにくくなります。
3種高度
一方、3種高度の場合、ななめの線が10mのところから始まっているので、3階建てであれば問題なく建てられます。
マックスの高さは20メートルなので、3種高度エリアに高層ビルが建つことはありません。ただし、広い土地の場合、斜線規制をうまくかわしながら、低層マンションなどが建つ可能性はあります。
ただ、前面道路が狭い場合には高さの制限がかかるので、5階建てのマンションは建ちにくいです。
ある程度の日当たりは確保されますね
1種、2種、3種、どこがおすすめ？
それでは、3階建てを建てるときには、1種高度・2種高度・3種高度のどれがいいのでしょうか？
これは、価値観によって変わります。
1種高度がおすすめの人
- 予算が潤沢
- 2階建てOK（または地下階OK）
- 周囲の家と比べない強い心
- 住環境を重視
1種高度エリアは、高級住宅地のような雰囲気のところが多いです
厳しい高さ規制があるため、町全体も明るく、家同士の間隔も広いです。もしかすると、それぞれのおうちの敷地面積が広く、豪邸が多いかもしれません。
しかし、近年は土地価格も住宅価格も上がっているので、なかなか同じような広い家は建てにくいです。
1種高度エリアは、予算が潤沢にあり、住環境にこだわりたいと考える方におすすめにゃ
1種高度地区で3階建てなら、地下1階、地上2階になると思います
また、地下階を作る場合、施工できる工務店やハウスメーカーが限られるので、注意が必要です。
2種高度がおすすめの人
- 住環境も大事
- 明るさは確保したい
- 地上3階建てがよい
- 工務店で建てる
2種高度エリアは、閑静な住宅地。高さの規制が厳しいので、町全体に光が届きます。
そのため、町全体が明るい印象です。また、建つ家には制限が出ますが、北側斜線規制のおかげで、3階以上の南面からは、間違いなく光が入ります。
ハウスメーカーの標準の天井高は2400のことが多いので、少し低めです
以下の記事では、「2種高度がいいけど、天井高が心配」という方にむけて、あの手この手で天井高を実現する方法をご紹介しています。
2種高度地域は、住宅密集地でも明るさを確保したいという方や、地上3階でも街の雰囲気を重視する方にぴったりです。
3種高度がおすすめの人
- 広さや天井高を確保したい
- 性能重視
- ハウスメーカーで建てたい
- 便利な立地が多い
一方、3種高度地区には、高めの建物が建ち並びます。道路斜線規制はあるものの、2種高度地区と比べると、町全体に影が増えるかもしれません。
実際にその場に行ってみて、通りの雰囲気を見ておくとよいですね。
ただし、前面道路が狭い場合には、容積率が制限されますので、「裏道のように暗い」ということはありません
3種高度のメリットは、3階部分の床面積を確保しやすいことです。限られた土地面積で3階建てを建てるとき、3種高度だと希望の間取りを実現しやすいですよ。
また、天井高や床下の高さを確保することができるので、住宅性能やメンテナンス性を重視する方も、3種高度がおすすめです。2種高度と比べ、制限が少ないので、ハウスメーカーでも家が建てやすいです。
まとめ
今回は、高度地区とその特徴についてご紹介しました。
希望の暮らしが実現できる土地を選びましょう！
都内の土地探しは、本当に大変です。我が家の場合、エリア限定だったこともあり、2種高度も3種高度も、どちらでもOKで探していました。我が家の土地探し遍歴はこちらからお読みいただけます。
