3階建てエリアの土地を高く売るコツ

土地や家を売るのは、多くの人にとって、初めての経験です。わからないことだらけで、いろいろな不安がありますよね。

  • 騙されてものすごく安い価格になっていないか
  • 本当に売れるんだろうか
  • いつになったら売れるのか
  • どの不動産仲介にお願いしたらよいのか
  • 古家つきのままでいいんだろうか

わたしたちは、都内23区で2年以上にわたって売地を見てきました。中には、相場からは信じられないような低価格で売られていた土地もありますし、何度も値下げをしてやっと売れていった土地もありました。高いまま、ずっと売り出されている土地もあります。

高く売れていった土地には、どんな特徴があったのか。あの土地は、なぜ大安売りされていたのか。

土地の価格は、土地の形や、広さ、方角や前面道路の広さで決められることが多いですが、ポイントはそれだけではありません。

土地売買で損をしないように、しっかり勉強しておきましょう!

どうすればいいか早く教えてくれという方は、目次から、「戦略を立てて売る」に飛んでください

目次

「土地総合情報システム」は、市場価格よりもはるかに安い

土地を売ろうとしている人に、最初に大きな声でお伝えしたいのは、土地総合情報システムの金額にだまされるな!ということです。

土地総合情報システムとは

実際に売買された土地の情報と取引金額を閲覧できます。国土交通省が発表している情報です。

そう聞くと、「その金額を見れば間違いない!」と思いますよね?

あの金額、少なくとも私たちが探していたエリアでは、相場よりはるかに安いです。

土地探し1年半、あんな安売りの土地はほぼ見たことがない

都内には、土地買取業者という人たちがいます。彼らの仕事は、個人から土地を買い取り、更地にして売ること。相場の7割で買い取ると言われています。土地総合情報システムに載っている金額は、その価格かもしれません。

もし土地買取会社が、「土地総合情報システム」の話をし始めたら、注意してください。その金額は、実際の相場ではないかもしれません

エリアの相場は、SUUMOやathomeで見るのが、最も正確です。最初は、少し高めに価格を設定することもありますので、1回目の「価格改定」をしたものが、「売れていく」値段です。

複数社見積もりを取るのは鉄則!

土地の価格は、査定をする不動産会社によって変わります。注意したいのは、「査定額で売れるとは限らない」ことと「査定額が安すぎる可能性がある」ということ

査定ばかり高くても、相場価格と合っていなければ売れません。

また、たまに激安で売りに出される物件があります。

以前見た、激安の土地は、こんな条件でした。

土地の情報
  • 前面道路は私道。道路幅は4m(北西向き)
  • 袋小路の一番奥(どんつきではない)
  • 高低差アリ。50cmくらいの擁壁がいる

袋小路の一番奥か~。北西向きだし

上の情報だけ見ると、すべてマイナス要素ばかりのように思えます。でも、ちょっと特殊だったんです。

  • 袋小路内に、十字路がある(=駐車に問題がない)
  • 旗竿の前の土地(角地風)
  • ドンつき側に通用路がある

つまり、住宅密集地でありながら、三方向道路に面した、稀有な土地だったのです。しかも南側より50cm高かったので、日当たりもよさそう

査定安すぎ

土地の査定って、ある程度、ルールや方程式があると思うんです。私道や、北西向き、道路幅4m、袋小路、擁壁が必要などは、重要なチェックポイントで、査定額が下がる要因です。

一方、「通用路」とか、「擁壁がかえって日当たりを良くしている」「袋小路なのに駐車に問題がない」などの要素は、イレギュラーで、査定に反映されにくいポイントです

建蔽率30%の土地だったら、隣に2mの通用路があっても、大したメリットはありません。しかし、隣同士の家が間隔80センチで密集して建っているエリアでは、この2mの通用路に、はかりしれない価値があります

上記の土地は、このような事情があり、査定額と、実際の価値が大幅にずれてしまったのだと思います。

この土地がどうなったと思いますか?

あっという間に業者が買っていきました。その後、更地になり、当初よりも高い金額で再販。3~4カ月くらいで売れました。

最初より、いくら高くなったと思いますか? なんと、2000万近く高くなりました。

それも、業者は、土地を再販する前に、土地の一部を隣地に切り売りしました。だから、最初よりも少ない面積の土地を、最初より2000万円近く高い金額で売ったのです。
(更地にしたり、塀を建てたり、登記をうつしたりという費用がかかっているので、2000万円すべてが利益というわけではないです)

大切な土地です。意図せず安売りになっては、悔やんでも悔やみきれません。とくに、ちょっと特殊な事情のある土地は要注意ですよ。

具体例が長くなってしまいましたが、言いたかったのは、必ず複数社見積もりを取りましょう、ということです。できれば、大手と地元不動産会社をおりまぜて、2~3社依頼しましょう。

売れやすい土地と、売れにくい土地がある

当たり前のことかもしれませんが、大切なポイントです。

昔と比べて、都会の家は、どんどん小さくなっています。断捨離やお片付けが流行ったこともありますし、何より、土地の価格はどんどん高くなっています。(マンションほどではないですが、都会の一等地ほど、マンション値上がりの影響を受けて、値上がりしているように思われます)

分譲地などの場合、100平米の建物が建つように切り売りされています。100平米というのは、現代のファミリーにぴったりのサイズです。

ですから、あなたが持っている土地が、「90~110平米くらいの家が建つ土地」だった場合、売れやすいです。
※土地ではなく、上に建つ建物の広さです!

一方、売れにくい土地は、それよりも大きい土地です。高くなりすぎてしまい、その土地の相場とズレがでてきてしまうからです。

それでも、間口が広ければ、分割して売りやすいので、業者から引く手あまたでしょう。もし、個人で分割するだけの気力があれば、より高い値段で売ることができます。

一番売れにくいのは、間口が狭く、広い土地です。これはどうしてかと言うと、分割するときに縦ふたつに割ることができず、前後で分けるからです。そうすると、旗竿地となった後ろ側の土地は、ぐっと価値が下がります。前側の土地は「角地風」となり価値が上がりますが、旗竿地の安値をカバーすることは難しいです。

こんな土地は、思い切って業者に売るのがいいかもしれません。そうは言っても、全体で買ってくれる買主がいれば、かなりラッキーです。時間的に余裕があれば、大手仲介で広告を出しつつ、売れそうにない場合は土地買取業者にお願いしましょう。

更地か古家付きか、それとも中古戸建てか

更地の場合は売れやすいですが、古家を解体する手間がかかります。古家の解体を始めたら、当然ですが住めません。古家付きのメリットは、住みながら買主を探せること。

まだ建物が新しい場合には、中古戸建てで販売することもできます。その場合には、買取業者ではなく、不動産仲介会社にお願いするのが一般的なようです。

戦略を立てて売る

以上のように土地の形状や、売主の状況によって、仲介にするか買取にするか選びましょう!

100平米前後の家が建ちそうな土地(~80平米くらい)

土地の大きさと建蔽率を見て、100平米前後の家が建ちそうなのであれば、ラッキーです。あなたの土地は、もっともニーズのあるサイズです! 大手仲介会社にお願いするのがベストです。なぜなら、大手仲介会社は支部が多くあり、見込み顧客も大量にいるからです。

ちなみに、100平米くらいの家が建つ土地というのは、都内3階建てエリアの場合、約60平米です。90平米未満くらいまでは、ひとつの土地として売るのが良いと思います。

ただし、前述したように、査定には幅があるので、複数問い合わせるのがベストです。

大手も複数ありますが、私たちだったら三井のリハウス を選びます。というのも、三井さんには土地購入希望者が集まっているからです。

買主として土地の問い合わせをすると、毎度「抱えているクライアントからもたくさん問い合わせが来ている」「業者から申し込みが入っている」との返事がありました。いい土地を仲介しているので、土地を探している人を多数抱えているのでしょう。土地買取業者とも強いパイプがあるようでした。当然、売れやすいです。

実はわたしたちが購入した土地も、売主側の仲介は三井のリハウスさんでした。対応もよかったですよ。

ちなみに、先ほどの例に出した「2000万円安く査定がついていた土地」ですが、三井さんではありませんので、安心してくださいね。

そうは言っても、ここまでで説明してきたように、大手では地域事情に応じた細かい査定は、難しいかもしれません。地元の不動産仲介も併せて、2~3社査定してみて、査定額に大きな差があったら、その金額になった理由を聞いてみましょう。

100平米以上で、間口が広い土地(9m以上)

120平米など、土地が大きすぎる場合、間口が広く分割しやすそうであれば、更地にして分割して、仲介で売るのがもっとも高く売れます

都会では、土地を50~70平米くらいで切り分けることが多いです。ですから、土地面積90~100平米あたりは微妙なラインです。土地買取業者だと、2つに分割していることが多いです。土地だけで売れなければ、45平米の土地に建物を建てて、建売で売ります。しかし、個人で売る場合には、片方売れ残りのリスクもありますし、建物を建てるのはハードルが高いです。できれば、少し価格が下がっても、まとめて売ったほうがよいと思います。

更地にする方法や、分割に向いているかどうかは、仲介会社に相談してみましょう。

更地にするのが大変だという場合には、仲介会社よりも、買取業者がおすすめです。

ただ、この買取業者は、なかなか自分から探すことができません。私も買主として買取業者と接触をしたことがありますが、ウェブサイトさえない会社でした。ですので、不動産一括買取査定のようなもので、もっとも高く査定してくれたところに売るのがよいでしょう。

間口が狭い(9m未満)の土地

あなたの土地が、広いけれども間口が狭い場合、買取業者がおすすめです。なぜなら、前後で分割するのはリスクが高く、また、後ろだけ売れ残ってしまったときの処理が大変だからです。ですので、買取業者を探すほうがよいでしょう。気長に待てる場合は、一括で買ってくれる人を仲介で探してみても良いですね。いずれにしろ、買手がついたからと言って「前半分だけ売る」のはご法度です。

前半分が更地であれば、旗竿地でも簡単に家が建てられます。けれども、前半分に家が建ってしまったら、旗竿地に家を建てるのは、大変にコストがかさみます。そのため、後ろ半分の査定額は、大幅に下がるでしょう。

土地の特徴と相場を把握して、賢く売ろう!

土地売買は、一生のうちに数回しか経験しないので、なかなか情報が入ってきませんよね。

ちなみに、土地を売るなら、ローンが安い時のほうがよいです。ローンが安いと、買手が出せるお金が増えるから、土地が高く売れます。一方、ローンが高い時には、買手が出せるお金が減るため、土地価格は安くなります

買い手にとっては、ローンで支払うお金が増えるので、どのタイミングで買っても総支出は変わりません。しかし、売り手にとっては違います。売ろうと思っているのなら、金利が安いうちに売ってしまったほうが良いです。

2023年1月、固定金利の利上げがありました。低金利政策を取ってきた黒田総裁も引退し、低金利時代は終わりを迎えようとしています。

先ほど述べた三井のリハウスも、査定は無料です。

売ろうと思ったときにすぐに動けるように、査定だけでもしておくと安心ですね。

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